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房产开发周期长勿忘纳税时间表降低纳税风险

发布时间:20-09-17

  众所周知,房地产企业开发房地产项目的建设周期往往长达数个年度,开发经营业务流程复杂、经济往来对象多。由于房地产行业的涉税政策有着其特殊性,企业只有规范地按时处理开发过程中的纳税问题,才能有效降低纳税风险,减少纳税成本。记者了解到,近期,翔安区地方税务局稽查局查处两家房地产企业,发现未及时进行土地增值税清算、未及时缴纳企业所得税等问题,均在纳税时间上出现延迟,违反了税法的有关规定。

  案例一:

  未及时清算土地增值税

  遭罚176万元

  翔安区地方税务局在日常征管中发现,辖区内福建某房地产开发有限公司开发的H房地产项目早在2007年就取得了商品房预售许可证,然而截至2011年6月30日,项目销售比例才81%,依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)相关规定,取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,税务机关可以要求纳税人进行该项目土地增值税清算。

  据了解,翔安区地方税务局于2011年7月向该公司发出通知,要求其在规定期限内完成H房地产项目的土地增值税清算并报送相关资料。同时,税务人员也多次提醒该公司务必注意时限,但该公司却不断以公司负责人在外地、财务频繁更换、材料不完整等理由回避问题,在规定的期限届满后,仍未提交清算资料。翔安区地方税务局根据《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定,对其未按照规定的期限报送纳税资料的行为依法进行罚款,并将该公司移交翔安区地方税务局稽查局立案稽查。

  随后,翔安区地方税务局稽查局依法对该公司立案稽查后,对H房地产项目土地增值税清算情况进行审核,发现存在房地产开发成本未取得合法有效凭证、列支与项目无关支出、将期间费用计入房地产开发成本及未准确核算房地产开发费用等诸多问题。稽查人员根据土地增值税相关规定对上述涉税问题进行调整,经检查核实后,依法查补该公司176万元。

  案例二:

  提前销售未缴企业所得税

  遭罚825万元

  2009年,厦门某房地产有限公司通过竞拍取得位于厦门市翔安区马巷镇的国有建设用地使用权,并于2010年取得相关部门审批后,开始动工建设L房地产项目,2011年取得商品房预售许可证后开始销售。2013年11月,翔安区地方税务局稽查局在房地产行业税收专项检查中将该公司列入稽查对象。

  检查中,稽查人员发现,虽然该公司与购房者签订的购房合同中约定的交房日期是2013年,但2012年该公司已经提前与购房者办理交付手续。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)相关规定,该项目已经投入使用,达到了完工标准税务确认条件,该公司应及时结算完工项目的计税成本、项目实际毛利额并计算应缴纳的企业所得税。而该公司未按照上述规定计算缴纳2012年度企业所得税,稽查局对该公司2012年度应缴企业所得税进行重新审核调整,终共依法查补该公司企业所得税、滞纳金及罚款共825万元。

  提醒

  房地产开发企业应增强按时进行纳税申报的意识,按规定开展土地增值税清算和企业所得税项目完工汇算。

  据了解,房地产行业因业务流程和税收政策的特殊性,纳税环节与应缴税种较多,容易产生涉税风险,因此该行业是税务部门征管中的重点行业,也是税务检查中的重点检查对象。税务部门提醒,房地产企业应更加主动学习税收政策,自觉按规定的期限申报纳税,防范纳税风险。在税收管理上,房地产企业在开发项目预售阶段应预征土地增值税和按预计毛利率缴纳企业所得税,在达到税法规定的条件后及时对整个项目的土地增值税和企业所得税进行清算。依法进行纳税申报是纳税人的义务,如果房地产企业未及时开展清算、办理纳税申报,除了应补缴相应税款外,还将被加收滞纳金,同时将面临税务部门的行政处罚。上述案件中的两家房地产企业没把握好纳税的“时间表”、未按规定开展清算的行为,终被税务部门依法进行处罚。

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